El grave problema de las viviendas vacías en Japón

El ritmo al que aumentan las casas vacías, a velocidad constante desde la Guerra

En 2013 había en Japón 8,2 millones de casas vacías, lo cual supone un 13,5 % del total, un número sin precedentes. En todos los países el porcentaje de casas vacías aumenta o disminuye de acuerdo con el estado de la economía, pero en el caso de Japón no ha hecho más que crecer desde el final de la Guerra. Detrás de este problema se encuentran las políticas de posguerra que fomentaron la construcción de viviendas.

Para poder hacer frente a la escasez de vivienda de la posguerra, así como al rápido aumento de la población en el periodo de rápido crecimiento económico posterior, se fomentó la construcción de casas en todo el país. La Corporación Financiera de Crédito Inmobiliario (que en 2007 se convirtió en la Agencia de Finanzas Inmobiliarias de Japón) realizó una serie de préstamos a bajo interés y una reducción de impuestos para los préstamos para vivienda. Como resultado descendió el nivel de calidad de las viviendas, construidas y ofertadas en ingentes cantidades. A pesar de ello, durante la época de rápido crecimiento económico los precios no dejaron de subir, y dado que los terrenos retienen su valor aunque las casas no lo posean, para las personas resultaba ventajoso adquirir una cuanto antes. A partir de los noventa la construcción de viviendas pasó a ser una más de las medidas tomadas para mejorar la economía, y se expandieron ampliamente las deducciones de impuestos para los préstamos de vivienda.

De este modo, durante la posguerra, se empezaron a proveer viviendas de poca calidad, y se convirtió en norma la costumbre de “usarlas y tirarlas” (habitar en ellas durante periodos de unos 25 o 30 años, y luego derribarlas para volver a construir en el terreno); y dado que la demanda era ininterrumpida, para los constructores se trataba de una situación óptima. Así fue como se perdió la forma de pensar previa a la Guerra: una casa bien construida, con el mantenimiento adecuado, se puede usar durante mucho tiempo.

Como resultado, aunque en Occidente las transacciones con viviendas de segunda mano representan entre el 70 y el 90 % de todas las transacciones inmobiliarias, en Japón ese porcentaje no supera un escaso 10 %. Las razones por las que el porcentaje de casas nuevas es muy superior apuntan a un deseo de viviendas nuevas por parte de los japoneses, deseo que nació de esas medidas tomadas durante la posguerra.

El sistema de promoción de viviendas sufre las consecuencias del declive demográfico

Así fue como se fueron ofertando casas nuevas sin pausa; sin embargo, en el Japón actual la población se encuentra en declive, y tanto en las zonas rurales como en las áreas urbanas han empezado a llamar la atención las casas vacías de aquellas regiones en peores condiciones. Los cambios en la estructura familiar también han provocado un aumento en el número de casas vacías. Durante la posguerra se aceleró la evolución en el núcleo familiar, y cuando los padres fallecían o debían ser trasladados a un asilo para ancianos, dejando la casa vacía, los hijos no se hacían cargo de ella.

Cuando nadie se encarga de la casa paterna hay que buscar un comprador, o alguien que la alquile, pero dado que la calidad de las casas construidas tras la Segunda Guerra Mundial no era muy alta, y que posteriormente las viviendas no se mantenían en condiciones, la mitad de las casas de segunda mano no poseen gran valor.

Cuando una casa ya no es apta para ser vendida o alquilada se hace necesario demolerla. Según el sistema tributario japonés, el impuesto sobre los bienes inmuebles de una casa puede satisfacerse con una sexta parte de lo que cuesta un terreno vacío. No obstante, ya que los pasos necesarios para pagar esos impuestos también son aplicables a las casas deterioradas y en peligro de derrumbe, para poder reducir el pago hay muchos propietarios que mantienen los edificios como están, por muy viejos que sean. Hubo un tiempo en el que las casas escaseaban y resultaba efectivo promover los méritos de poseer vivienda, pero en la actualidad las casas sobran, y tiene más sentido para muchos dejar los edificios como se encuentran, incluso en condiciones peligrosas. 

En este Japón actual, sobre los posibles méritos de adquirir una vivienda se cierne el problema del descenso demográfico. Incluso en la actualidad, cuando se incrementa el número de casas vacías, se construyen al año unas 800.000 viviendas nuevas, y en 2013, en medio del tumulto que generó la subida del impuesto sobre los bienes de consumo, se construyeron 990.000 para captar la demanda generada por adelantado. El mercado inmobiliario de Japón está cayendo en una peculiar situación: se sigue construyendo pese a contar cada vez con más casas vacías.

La revocación de las viviendas vacías y la promoción del uso de inmuebles

Como medida frente al problema de las casas vacías es necesario, por un lado, revocar las licencias de las viviendas en peligro, como aquellas que se encuentran al borde del derrumbe, y por otro promover el uso de los inmuebles que aún pueden ser utilizados.

Cada vez existen más municipalidades que están exigiendo a los propietarios que realicen el correcto mantenimiento de sus propiedades, y que endurecen las multas que incluyen la demolición forzada de los mismos en los casos en los que los propietarios no lo realizan. También hay municipios que ofrecen una ayuda por revocación para tratar de que los propietarios soliciten motu propio la revocación de inmuebles en peligro. Además algunos municipios están logrando que dejen de reducirse los impuestos relativos a las casas en estado peligroso, y se están realizando preparativos para implantar un sistema así a nivel nacional, que promueva este tipo de iniciativas.

En lo relativo a la rehabilitación de propiedades, cada vez hay más organismos centrales en los municipios que cuentan con un banco de datos de casas vacías. Además de poder consultar y cotejar datos realizando búsquedas desde sus páginas web, se ofrecen ayudas para realizar reformas; cada vez son más las personas que utilizan estos bancos de datos para buscar casas vacías, desde jóvenes y jubilados que desean vivir en el campo a personas que quieren cambiar de trabajo o gente que desea iniciarse en la agricultura.

Un nuevo sistema que beneficie la compra de una vivienda de segunda mano

Junto con estas iniciativas también hay que considerar de creciente importancia la mejora en la calidad de las viviendas de segunda mano y la búsqueda de un sistema que permita un mayor beneficio a aquellos que optan por una vivienda de segunda mano, en lugar de una nueva.

Hasta ahora, en Japón, no era posible vender una propiedad en condiciones si no se realizaban reformas primero, y por ello existía una gran incertidumbre en la venta de las viviendas de segunda mano. Además, aunque un propietario realizara esas obras, eso no le aseguraba que su casa lograra un precio más elevado en el mercado de segunda mano, con lo que no existían incentivos para hacer reformas.

En estos últimos años se ha empezado a llevar, por fin, un registro del mantenimiento que se realiza en las viviendas, un hecho que ha empezado a afectar al mercado de segunda mano, y el Estado está tratando de extender este sistema. A partir de 2000 comenzó a implantarse gradualmente un sistema que aumentaba el valor de las casas construidas en ese momento, y de ese modo aumentaron las viviendas que cumplían con esos criterios.

En cuanto a los incentivos monetarios para la adquisición de viviendas de segunda mano, podríamos considerar medidas como la reducción de impuestos sobre los préstamos para comprar ese tipo de casas, frente a casas nuevas, o la introducción a nivel nacional del sistema de ayudas que han adoptado ya algunos municipios.

Uso práctico de una red de seguridad para viviendas

Además de todo esto, también podemos considerar las posibles prácticas de administración pública sobre casas vacías. Los municipios llevan tiempo ofreciendo servicios de asistencia a indigentes en casas de acogida, construidas y administradas públicamente. Aunque muchas de esas viviendas, construidas durante la época de rápido crecimiento económico, ya se enceuntran bastante deterioradas, debido a los problemas financieros no resulta viable cambiarlas por edificios nuevos, y no sería de extrañar que en lo sucesivo se fuera adoptando un nuevo sistema de ayuda para los alquileres, en los casos de personas que viven en esos hogares de acogida que pasen a vivir en casas vacías.

Sin embargo, aunque se avance en la reutilización de casas vacías la población de Japón se encuentra en un vertiginoso descenso, y resultará difícil frenar el aumento de ese tipo de viviendas. En la actualidad se habla mucho de reducir y compactar la inflada superficie de las ciudades, que crecieron caóticamente durante la época de rápido crecimiento económico. Para poder lograrlo es imperativo crear y articular una nueva urbanística basada principalmente en áreas que reutilicen todas esas casas vacías.

(Artículo escrito el 8 de septiembre de 2014, y traducido al español del original en japonés)