木下斉（ひとし）氏は、自身が高校在学中に取り組んだ商店街活性化から現在に至るまで、一貫して実践と研究を通じて「まちづくり」に携わってきた専門家である。2009年には、全国の事業型まちづくり会社が加盟する一般社団法人エリア・イノベーション・アライアンスを設立し、代表理事として全国のまちの再生に取り組んできた。
すでに16年以上も現場に立ち続けてきた経験の中で、地方が真の再生を図る上での問題点をいくつもの目の当たりにしてきたという。各地で地域活性化を成功に導いてきた木下氏に、目指すべき地方創生の在り方やこれからの可能性について聞いた。
地方創生、成功への処方箋4つのアプローチ
——人口減少社会という社会局面を迎えるにあたり、「地方」、とりわけ「まち」の活性化が局面打開の大きなカギではないかと思われます。木下さんが手がけたまちづくりの取り組みの中で、成果を収めている事例をお聞かせください。
「地方に求められているのは、しっかり事業収支がプラスになる事業を、今既に保有している資産を活用していかに取り組むかというところです。事業を通じて黒字を出して、その利益を元に次なる事業へと再投資していくプラスのサイクルを生み出していくということが大切です。一過性の予算をいくら地方にまいても意味がありません。マイナス収支の事業ばかりをやっていては、常に予算をもらう続ける以外に、地元では資金が回らないからです。これまでの地方はそのような自転車操業を続けてきました。今こそ、この負の連鎖を断ち切り、プラスのサイクルへと転換する必要があります」
「では、そのような持続性がある地方にプラスになる事業は何なのか。今回は整理するために、今、特に地域の中心部の改善で成果をあげている事業を、大きく4つのアプローチに分けてご紹介したいと思います。それらは、（1）リノベーション／マーケット事業、（2）公的不動産活用による経済開発事業、公道や公園などの公共物件で収益化を図る（3）エリア・ファシリティ・マネジメント事業、そして（4）エージェント型PPP事業です」
（1）リノベーション／マーケット事業
「これは、地元住民や地主・地権者の方などが、遊休不動産を活用して地元で事業をしていくという類型です。具体例としては、愛知県勝川におけるTANEYAや北九州におけるメルカート三番街などがあります」
愛知県春日井市勝川・TANEYA（左）と、シェア店舗内のカフェ「百時（ももとき）」の店内風景（右）（写真提供＝カフェ百時）
「こちらは、愛知県春日井市勝川のTANEYAという、空き店舗をリノベーションしてシェア店舗として再生した事例です。現在ではカフェをはじめ、ヨガ教室やIT業など計5業種が入居しています。昭和初期に建築された木造の店舗兼民家ですが、入居者の家賃金額から逆算し、その範囲で2年以内での投資回収計画を組み立てて限定的に改修し、建物自体の雰囲気を活かしました。そこがかえって新鮮に受け止められ、初期投資を低く抑えながらも商業的に成功している例です。何でも新しくて大きければ支持されるという時代では、既になくなっています」
北九州市・メルカート三番街（写真提供＝中屋興産株式会社）
「北九州市小倉区魚町にあるメルカート三番街は、小倉駅前の商店街で10年来ずっと空いていたビルをリノベーションしてリニューアルしたものです。4年で投資を回収する計画でプランを策定されています」
「この一帯に入居するのは、いずれも若手で意欲あふれる飲食経営者、インテリアコーディネーターなど多種多様です。そして今までの商店街には全くなかったような業種業態です。彼らのアイディアや感性によって、活気を失いつつある商店街の通行量は1.5倍以上に回復しています」
「大体、我々やその仲間が推進している事業では、最初にどんな客が入るのか、その客がいくら払えるのかを決めて、そこからリノベーション代や建物のコンセプトを決める方法を取ります。こうして結果から逆算して物件の改装費を決めるので、当然ながら初期の収支に絶対外れがありません。従来の失敗例のほとんどは、最初に全て見込みだけでスタートし、改修工事を先行して実施、その後入居者を募集するから失敗するのです」
「一定のコンセプトに惹かれて面白い人たちを集めることによって、物件自体のバリューがまた上がるわけです。そうすると、次々と入居したいという人が集まってくる。結果として、既存の物件の価値は上昇していくわけです。スタート時点では誰も使っていなかった資産から新たな経済が発生し、その資産価値そのものが上昇していくということは、結果としてそのエリアの価値を引き上げていくことにもつながります」
「今あるストック（＝躯体）を使って、民間資金を誘導して事業開発をしている点もポイントです。何も補助金や税金を使って、ゼロから巨大な建物を建設することだけが地域活性化ではないのです。既存ストックを使えれば、ビルそのものを建てる必要はなく、今あるものを利用できます。その分、投資は限定的に済むため非常に効率よく商売ができるわけです。2年で投資回収ということは利回り50%、4年なら25%。大変な高利回り投資です。まちの再生には、このようにしっかりと高い利回りを記録できる投資案件を作り出し、着実に実行することです。そうすれば、民間資金を誘導することができます。公共投資に依存せず、地域内での民間資金を活用する。これが大切です」
（2）公的不動産活用による経済開発事業
「民間資産だけでなく、公共資産を活用することによっても経済開発は可能です。国土交通省の規制緩和などを受けて、公的不動産である公道や施設を積極的に利活用して店舗を設置したりイベントスペースとして使う、というのがこの事業分野です。具体例としては、北海道札幌市での札幌大通まちづくり株式会社による『すわろうテラス』の取り組みがあります」
札幌市大通地区・すわろうテラス（左）と、テラス内のカフェの様子（右）（写真提供＝札幌大通まちづくり株式会社）
「このすわろうテラスでは、札幌大通りまちづくり会社が札幌市の都市再生整備推進法人となり、路上店舗などを展開しています。カフェや軽食販売、アートワークの展示など公道をイベントスペースとして開放し、さまざまな活用法を展開して事業として回しています」
「これも、今までだったら公道は公道としてだけしか利用しないので経済活動は全く発生せず、すべては税金がかかるだけのインフラでした。こうしてイベントや事業が可能になることで、これまで使わなかった資産を活用できるようになるんですね。これも、従来型の補助金頼みをしていたら生まれない発想です」
東京都千代田区・アーツ千代田（左）と、施設内のシェアオフィス（右）（写真提供＝3331 Arts Chiyoda）
「廃校を利用して経済開発を行っている事例もあります。廃校を活用してアートセンターを民間組織が経営しているのが、アーツ千代田3331です。芸術振興は公共中心でしかできないという従来型の定説を乗り越えるため、テナントとシェアオフィスとが共存する新たな拠点モデルを開発し、廃校を魅力的な拠点に再生しています。区からの委託ではなく、むしろ民間組織がその施設を借り受けて家賃を支払っている。こういったモデルも今後増加していくべき取り組みです」
（3）エリア・ファシリティ・マネジメント事業
「エリア・ファシリティ・マネジメント事業とは、民間、公共を問わず、その地域にある不動産維持管理の費用を削減し、その一部をまちづくり事業に投資する基金として活用しよう取り組みです。まちの生産性を改善し、余剰利益を次なる事業に投資するというサイクルを生み出します。具体例としては、熊本城東マネジメント株式会社があります」
データ提供元：一般社団法人エリア・イノベーション・アライアンス
「このように様々な組織が関与し、これらの事業責任者であり契約主体として『熊本城東マネジメント株式会社』があります。この会社は、熊本県の中心市街地にある中小ビルや小規模店舗を維持管理する際の各種メンテナンス契約を一括管理するために設立されました。人口減少社会ではビル自体の売上減少がどうしても避けられないため、その建物維持管理費をいかに削減するかが急務です。旧来型のマネジメントでは、何より高度経済成長期など景気のいい時代にビル経営をしてきたため、ずさんなコスト管理をしている場合も少なくありません。そのため、改善できる余地が沢山あるのです」
地域住民、商店街、NPO法人などの協力を得て、熊本市街地の清掃活動を行う様子
「そこで、個別のビルがバラバラに契約している様々な契約を、熊本城東マネジメントが一括窓口となって委託業者との契約交渉を取りまとめることで、大幅な管理コスト削減を行っています。こうした地道な費用削減効果によって、これまで168店舗で改善前と比較して、累計1500万円以上の費用削減に成功しました（2014年時点）。また単にコスト削減だけでなく、業務品質等についても委託事業者との間で細かな確認を行っており、効率的かつ効果的なビルの維持管理を実現しています」
「さらにその改善利益の3分の1を活用して活性化のための基金を作り、その基金から美化改善、新規出店者のPR、NPOへの業務委託、マーケット開催、リノベーション事業などへの投資を行い、熊本市中心部の事業改善に貢献しています。単なるコスト削減ではなく、そこから将来に向けた投資につなげることが大切です」
（4）エージェント型PPP事業
「PPPとは、Public Private Partnership（パブリック・プライベート・パートナーシップ）の略です。これまで日本におけるPPPは官と民とが共同して事業を行う官民共同の事業体を指していましたが、あくまで行政主導でした。しかし、私たちのいうエージェント型PPPとは、さらに踏み込み、文字通り民間に完全に主導権を渡し、行政側のエージェントとして公共資産を活用したり、新たな地域経済開発につながるような事業を実施する形態を指しています。公民連携分野における代理人モデルです。このような具体例としては、岩手県紫波町（しわちょう）・オガールプロジェクトがあります」
岩手県紫波町・オガールプラザ
「これは、人口約3万2900人の岩手県紫波町に建設された官民複合施設『オガールプラザ』です。この施設を中心に、フットボールセンター、バレーボール練習専用体育館付きビジネスホテルなどを次々とオープンしており、このエリアを『オガールエリア』と呼んでいます。今では年間80万人が訪れ、この開発手法も全国から注目を集めています」
「オガールプラザの特徴の一つが、この開発費を国や自治体の公共予算ではなく、民間の銀行から資金調達している点です。紫波町は財政的に厳しい自治体であったため、図書館を建てる計画に対して開発資金を自治体予算から拠出することはできずに悩んでいました。この状況を逆手に取って、開発プロジェクトを公民連携事業として民間主導で推進することになりました。具体的には公共施設敷地の未利用部分を活用する特定目的会社としてオガールプラザ株式会社を設立、図書館を中核施設として作りました。その図書館への年間10万人以上の集客力を元にして民間テナントを誘致し、一体的に整備する官民の合築施設を企画しました」
「図書館は紫波町が経営するものの、それだけで利益はなかなか生み出せません。そのため、民間テナントを入れて、彼らからは家賃・管理費を取るわけです。図書館が集客装置で、テナントは利益を生み出すエンジンとして一体的にすることで、しっかり稼げる施設になります。このモデルで民間の投資家と金融機関から資金調達して開発することに成功。投資利回りをしっかり確保するため、公共開発よりも低廉な費用で建設する手法を確立すると共に、テナントを全て決定した後の逆算開発を徹底しました。低廉に建てられた施設は当然ながら維持費も安くなるため、自治体による図書館の経営も楽になります」
「また紫波町としては、民間テナント部分からは固定資産税・定期借地権に基づく家賃なども徴収することができ、歳入増につながっています。このように、これからの地方活性化は『稼げる事業』でなければならない、それは公共施設に関連するものも同じであることを体現しています」
紫波町「オガールプロジェクト」は、これからの官民連携のスタンダードに
「特に、4つ目のアプローチであるオガールプロジェクトは、これからの日本の公共開発事業のスタンダードモデルになっていくでしょう。これは従来のような補助金に依存しない、しっかり市場と向き合いながら公共を形成する新しい公民連携の形として、新たな時代に対応して成果を残している事例です。もともとこの場所は、1997年に町が10.7ヘクタールを28.5億円で買い上げた開発計画用地でした」
「しかし、この97年が紫波町の税収のピークの年で、買収した直後にこのエリアを開発する予算がなくなってしまい、町の計画が頓挫してしまったのです。そこで町長がもはや行政には開発できないと判断しようと決め、公民連携事業基本計画の策定を指示。開発から資金調達まで民間の株式会社が担う形で事業化を達成したものです。しかしこれは紫波町だけの話ではなく、このように財政的に厳しくなり、必要な開発さえできなくなっている自治体は山ほどあります。つまりそのような自治体に今後広く採用されていくべきモデルです」
「この開発では、従来は税金がかかるだけであった公共施設が経済を生み出しています。例えば、オガールプラザの図書館への来館者数も、現在では予想を上回って年間30万人以上になっています。過去の公共施設経営であれば、図書館に30万人来たらそのまま30万人が帰るだけです。今回のオガールプロジェクトの発想としては、来館者が30万人もあるのだから、そこでカフェをやりましょう、病院を開きましょう、農家の人に呼びかけてマルシェをやりましょうというふうに、地元の若い経営者たちを集めたわけです。これが呼び水となって有機的な広がりが拡大し、新しく商売をやりたいという若い力がここに集まってきました。公共施設は単に公共が税金をかけるものではなく、地域において新たな経済開発を生み出すきっかけになることを証明しています」
「オガールプロジェクトでは、施設内の公共施設部分は役場が、民間事業等部分は民間がそれぞれ所有・管理しています。計画、施設開発、運営までを民間のオガールプラザ株式会社が一体的に行うため、効率的な施設になっています。そのため、民間事業棟の投資利回りは極めて高くできています。利回りをあげる方法というのはいたってシンプルで、収入を確実にしながら、費用をできるだけ安くすることです。つまり安く建てるということです」
「このように稼げる施設が生まれるということは地方に新たな財が生まれ、雇用増にも、行政の歳入増にもつながるということです。10年後には優先株出資を受けている部分の償還が終わるため、その後は現在有料で役場にリースしている部分を全て無償化していきます。民間が行政に助けてもらうというのが一般的な地方において、この逆の姿なのです。『まちを助けて、まちに頼らず』、そんな民間こそが必要なのです」
（タイトル写真＝公民合築施設として公共施設開発の成功モデルケースである岩手県紫波町「オガールプラザ」、写真提供＝一般社団法人エリア・イノベーション・アライアンス 木下斉氏）
以下、後編に続く
