El exceso de vivienda y la pandemia: la paradoja del difícil acceso a la compra de inmuebles

La baja tasa de natalidad japonesa, menguada por la crisis sanitaria de la COVID-19, está acelerando más el declive demográfico de lo que estimaban las previsiones oficiales. El número de nacimientos pasó de 1,19 millones en el año 2000 a tan solo 810.000 en 2021, el récord mínimo histórico. Sin embargo, en las grandes ciudades siguen construyéndose bloques de pisos constantemente, mientras que zonas agrícolas de las afueras y de las ciudades de provincias se convierten en zonas residenciales. En 2016 bauticé este fenómeno como “la sociedad del exceso de vivienda” (jūtaku kajō shakai). ¿Cómo ha evolucionado en estos más de cinco años, con una pandemia de por medio?

La gente corriente no puede comprarse una casa a pesar del exceso de vivienda en el mercado

El número total de viviendas ha crecido de forma constante desde el fin de la Segunda Guerra Mundial a causa de la enorme demanda de inmuebles nuevos. Según la Encuesta sobre Viviendas y Terrenos que el Ministerio de Asuntos Internos y Comunicaciones lleva a cabo cada cinco años, en 2018 había un 16 % de exceso de viviendas respecto al número de hogares, por lo que no existe una escasez de propiedades.

¿Qué tendencias sigue el valor de los bienes inmuebles? Si observamos el Índice de Precios de las Propiedades Inmobiliarias, constatamos que el coste de los apartamentos —incluidos los de segunda mano— ha aumentado de forma sostenida desde 2013. Las casas unifamiliares también presentan una tendencia al alza desde abril de 2020 como consecuencia de la falta de mano de obra y materiales del sector de la construcción. Además de las reducidas tasas de interés, el aumento del número de personas que teletrabajan a raíz de la pandemia y que se sienten insatisfechas con la vivienda actual (poco espacio, pocas habitaciones, tabiques finos que no aíslan del ruido, etc.), en especial la de alquiler, ha impulsado la demanda de compra.

El Índice de Precios de las Propiedades Inmobiliarias de los apartamentos en régimen de propiedad horizontal en abril de 2022 era de 180,3, un valor 1,8 veces superior a la media de 2010. El precio medio de un piso nuevo de 70 metros cuadrados en 2021, por ejemplo, era de 87,57 millones de yenes en los 23 distritos de Tokio, de 64,75 millones de yenes en la zona metropolitana de Tokio y de 59,43 millones de yenes en la ciudad de Osaka (datos extraídos de Tendencias del mercado de apartamentos de todo Japón, elaborado por Real Estate Economic Institute Co., Ltd.). Se dice que esos apartamentos tan caros los adquieren principalmente parejas de alto poder adquisitivo (cada cónyuge ingresa al menos 7 millones de yenes al año) para usarlos como vivienda, como inversión inmobiliaria o para no pagar el impuesto de sucesiones. Además, el precio de los pisos de segunda mano se dispara a medida que sube el de los de obra nueva.

Aunque el número de viviendas disponible sigue creciendo, las dificultades de la clase trabajadora y las generaciones jóvenes para adquirir una residencia no hacen más que agravarse. Como medida económica tras el estallido de la burbuja financiera a principios de los años noventa, el Gobierno japonés fomentó la desregulación de la edificabilidad para aprovechar terrenos que estaban sin utilizar y deshacerse de la apabullante cantidad de deuda mala. Gracias a ello, ahora es posible construir un volumen mayor de apartamentos que durante la burbuja y se ha producido un auge de edificios altos que alojan muchos más pisos, especialmente en las grandes ciudades.

Como la construcción de viviendas es un negocio privado, es lógico que se concentre en zonas donde se prevea una rentabilidad alta y que, por lo tanto, las viviendas tiendan a acumularse en dichos lugares. Con todo, la multiplicación del stock de propiedades de alto valor en los centros urbanos no hace que estas resulten asequibles para el gran público.

Complejo de bloques de apartamentos del barrio de Tsukuda, en el distrito tokiota de Chūō. (PIXTA)

Un desarrollo urbanístico residencial peligroso que lastrará a las generaciones futuras

Mientras que los pisos y casas de las zonas metropolitanas suben de precio y son cada vez menos asequibles, se está manifestando una tendencia a buscar viviendas espaciosas en los suburbios, de precios más populares y más flexibilidad en la distribución, en parte a causa de la generalización del teletrabajo durante la pandemia. Lo que quiero señalar como problema es que se están desarrollando zonas residenciales en terrenos agrícolas bajos que presentan alto riesgo de inundación, a pesar de que este tipo de desastres son cada vez más frecuentes a gran escala. Los terrenos agrícolas de las afueras de las ciudades suelen ser lugares que la Ley de Planificación Urbanística define como zonas donde hay que restringir la explotación o que carecen de regulaciones de desarrollo residencial. La enmienda del año 2000 de la Ley de Planificación Urbanística abrió la puerta a una desregularización que permitió a las Administraciones locales explotar a discreción nuevos terrenos residenciales en zonas de control urbanístico de los suburbios de las grandes ciudades. Como consecuencia, en muchos municipios la demanda de uso se ha trasladado a los terrenos agrícolas de las zonas de control urbanístico en lugar de las zonas urbanizables, cuyo desarrollo y equipamiento deberían priorizarse.

Por otro lado, motivado por los frecuentes desastres naturales, el Gobierno enmendó una parte de la Ley de Planificación Urbanística en 2020 y la reorientó a restringir la explotación de nuevos terrenos residenciales en zonas de control urbanístico en que se estima un riesgo de inundación de 3 metros o más. Sin embargo, aun después de entrar en vigor la enmienda, hay municipios que no han modificado sus políticas de desregulación de zonas de muy alto riesgo de desastres porque pretenden fomentar el desarrollo y aumentar su población cuanto más, mejor.

Los terrenos agrícolas suelen hallarse en zonas bajas que presentan un alto riesgo de inundación, por lo que los precios de los solares son más económicos que en las zonas urbanas establecidas, lo que permite ofrecer viviendas asequibles. Los municipios quieren sumar población como sea, las empresas constructoras quieren vender casas a destajo y los compradores quieren vivir en residencias baratas y espaciosas. Sin embargo, priorizar este tipo de necesidades y seguir permitiendo ciegamente la explotación residencial de zonas agrícolas con alto riesgo de desastre terminará disparando los gastos de reconstrucción y recuperación si se produce una tragedia e impondrá una gigantesca carga a generaciones futuras.

Abundancia de viviendas vacías que no salen a la venta

A la hora de considerar el stock de viviendas disponibles, no debemos pasar por alto las viviendas vacías. El número de propiedades de este tipo ha pasado a ser de 8,49 millones, más del doble en los 25 años transcurridos desde 1993 (una proporción del 13,6 % respecto al total), y contribuye al exceso de vivienda. Si las casas vacías se usaran de forma eficiente, se podría fomentar la distribución de vivienda de segunda mano en zonas del extrarradio donde se han desarrollado la infraestructura y otros equipamientos. Derribar las construcciones deterioradas y construir otras nuevas en sus solares renovaría los barrios. Este tipo de medidas contribuirían a corregir la concentración excesiva de vivienda en los centros urbanos.

Muchos pensarán que se podría matar dos pájaros de un tiro alquilando o vendiendo esas viviendas vacías a personas que buscan residencia. Por desgracia, las casas sin ocupar no se ponen a la venta a pesar de que las hay en grandes cantidades. Los estudios sobre este fenómeno en distintas regiones del país revelan que existe una marcada tendencia a “dejar las cosas como están” por motivos como el apego sentimental de los propietarios, la dificultad de ordenar las pertenencias que dejaron los difuntos ocupantes o la voluntad de conservar el legado ancestral de la propiedad. Son muchos los casos en que la herencia es complicada y las casas se quedan sin utilizar. Es decir, aunque existe demanda, las viviendas vacías que podrían aprovecharse no salen al mercado inmobiliario.

Las localidades y aldeas con una larga historia se formaron en zonas con poco riesgo de desastres gracias a la sabiduría de aquellos que las ocuparon antiguamente. Las que se construyeron de forma sistemática durante la era del crecimiento económico acelerado se desarrollaron tomando medidas para prevenir desastres. Como se urbanizaron hace mucho, su población envejece y disminuye, y la sustitución generacional se estanca. Por eso las propiedades vacías de las afueras de las grandes urbes y las ciudades de provincias no se distribuyen ni aprovechan, lo que perpetúa la dificultad de adquirir vivienda a pesar de la demanda de compra en zonas con bajo riesgo de desastre.

Es cierto que hay viviendas vacías que son propiedades de valor negativo, que no pueden venderse ni alquilarse porque se hallan en edificios ruinosos o zonas residenciales venidas a menos. Con todo, las encuestas revelan que cada vez más casas desocupadas se ceden o alquilan a personas de confianza siempre que haya un agente inmobiliario o una organización sin ánimo de lucro que trate con el propietario de buena fe y negocie con ahínco. Además, hay municipios que ponen en marcha bancos de viviendas vacías y las anuncian por internet. Algunas de esas iniciativas están dando fruto. De cara al futuro, se impone buscar la forma de impulsar este tipo de movimientos.

La importancia de aumentar el número de viviendas asequibles

El problema estructural del exceso de vivienda no ha cambiado mucho en los últimos cinco años y más bien contribuye a dificultar el acceso a la vivienda de propiedad. La depreciación del yen puede exacerbar el encarecimiento de los bienes inmuebles al proliferar las inversiones de capital extranjero para especular.

Para paliar el problema del acceso a la compra, es importante centrarse en políticas que aumenten el número de residencias asequibles para el público general en lugar de adoptar un enfoque único con la vivienda. Por ejemplo, al desregularizar la edificabilidad para el desarrollo de bloques de pisos, hay que incorporar una nueva perspectiva de la oferta de vivienda asequible para grupos de ingresos bajos y medios teniendo en cuenta el bienestar social y el retorno de los beneficios de explotación. La escasez de vivienda asequible supone también un grave problema en otros países. En Estados Unidos tanto el Gobierno como grandes empresas como Google, Apple, Facebook y Amazon se esfuerzan por facilitar vivienda de precios asumibles.

En breve se pondrán en marcha nuevas iniciativas destinadas a estimular la distribución y el uso de casas desocupadas, como el impuesto sobre propiedades vacías, que se introducirá por primera vez en Japón en la ciudad de Kioto. A fin de cuentas, con el declive demográfico progresivo y la incidencia cada vez mayor de desastres naturales, en Japón es imprescindible buscar el modo de controlar el equilibrio de la ubicación y el número de zonas residenciales en el conjunto del territorio urbano. No cabe duda de que ya es hora de replantearnos fundamentalmente las políticas de la vivienda y la planificación urbanística vigentes desde la era del crecimiento económico acelerado.

Fotografía del encabezado: Una zona residencial en las afueras de Tokio.