Пустующее жильё и проблемы старения нации

Послевоенная жилищная политика и рост количества пустующего жилья

В Японии в 2013 году пустовало 8,2 млн. домов — это 13,5% от общего числа домов в стране и рекордная цифра за всю историю страны. Во многих странах доля пустующего жилья колеблется в зависимости от экономической ситуации, но в Японии она постоянно увеличивается на протяжении всего времени после войны. Причины этого лежат в послевоенной жилищной политике, направленной на стимулирование жилищного строительства.

В условиях послевоенной нехватки жилья и роста населения в период быстрого экономического роста приобретение жилья поощрялось. Корпорация жилищного финансирования, функции которой сейчас выполняет Агентство жилищного финансирования Японии, предоставляла ссуды под низкие проценты; была создана система налоговых льгот для жилищных ссуд. Строилось большое количество новых домов, и не всегда они были качественными. Несмотря на это, людям было выгодно приобретать дома как можно скорее, поскольку в период быстрого экономического роста цена на землю постоянно росла, и даже если дом ничего не стоил, рост цены на землю с лихвой возмещал убытки. Начиная с 1990-х годов значительно возросли налоговые льготы для кредитов на приобретение жилья — поощрение жилищного строительства было направлено на оживление экономики.

Так всё послевоенное время строилось не слишком качественное, «одноразовое» жильё, которое обычно перестраивали каждые 25-30 лет. Это было выгодно для строительных компаний, поскольку спрос на их услуги никогда не заканчивался. В ходе данного процесса к жилью перестали относиться так, как в довоенное время, то есть как к добротным постройкам, которые ремонтируют по мере необходимости и используют долгое время.

В результате продажа старых, бывших в употреблении домов составляет всего 10% от всех договоров купли-продажи жилья, в то время, как в США — около 70-90%. Это объясняют тем, что японцы предпочитают новые дома. Но само это предпочтение следует рассматривать как результат послевоенной жилищной политики.

Стимулирование покупки жилья в условиях демографического спада

Таким образом, одни за другими строились жилые дома, а сейчас население начинает сокращаться, и всё больше появляется пустующих домов, особенно в провинции или в тех районах городов, которые не очень привлекательны для домовладельцев. Изменение состава семьи также усилило эту тенденцию. В послевоенное время распространилась атомизация семьи, и даже после смерти родителей или переезда их в учреждения для престарелых дети не переселяются в родительские дома.

Если дети сами не переселяются в дома, оставшиеся от родителей, то они могли бы искать покупателя или съёмщика, но дома, построенные в послевоенное время, были не очень хороши уже в момент постройки, а из-за того, что не получали должного ухода за время использования, в большинстве своём не имеют ценности.

Если сложно найти покупателя или съёмщика, дом можно было бы снести. Однако в японской налоговой системе при налогообложении недвижимости налог на землю в шесть раз ниже в том случае, если на этой земле стоит дом. При этом налоговые льготы действуют даже в отношении ветхих и небезопасных домов, а потому гораздо выгоднее оставить старый дом, независимо от того, сколько ему лет, и избежать увеличения налогового бремени. Система налоговых льгот, снижающая налоги в случае постройки дома, способствовала покупке домов в условиях нехватки жилья, однако сейчас, когда наблюдается избыток жилых домов, она приводит к тому, что остаются неразрушенными даже аварийные дома.

Вот так система, призванная стимулировать покупку жилья, показывает свою обратную сторону в условиях уменьшения численности населения. Даже сейчас, когда растёт количество пустующего жилья, ежегодно строят 800 тысяч новых домов, а в 2013 фискальном году, перед повышением потребительского налога, произошедшим в апреле 2014 года, количество построенных жилых домов достигло 990 тысяч. В этом и заключается своеобразие японского рынка жилья: наряду с увеличением количества пустующих домов продолжают строиться новые жилые дома.

Меры по решению проблемы старых домов

Необходимы меры по решению проблемы пустующего жилья, поощряющие снос аварийных домов, грозящих обрушением, и использование пустующих домов, ещё пригодных для эксплуатации.

В отношении сноса пустующих домов можно сказать, что растёт количество местных органов власти, которые вменяют в обязанность владельцу надлежащее управление своим недвижимым имуществом, а в случае невыполнения этих правил штрафуют или сносят без разрешения владельца. Чтобы поощрить добровольный снос пустующих домов, некоторые муниципальные округа оказывают материальную помощь, покрывающую расходы на снос. Появились и административные единицы, где налоговые льготы на недвижимость отменяются для построек, находящихся в аварийном состоянии. При этом правительство страны готовит законы в поддержку таких инициатив.

Что же касается использования этих домов по назначению, то увеличивается количество органов местного самоуправления, при которых создаются «банки пустующего жилья». В них возможен поиск по определённым критериям на сайте, и, кроме того, выделяются субсидии на ремонтные работы. Такие банки жилья всё чаще использует молодёжь, мечтающая о жизни в деревне, ритейлеры, люди, работающие на дому, которым нужно пространство для работы, или те, кто хочет попробовать себя в сельском хозяйстве.

Как сделать старое жильё прибыльным?

Наряду с этими инициативами, всё большую значимость будет приобретать вопрос повышения качества подержанного жилья и создание системы, при которой покупка старого жилья окажется более выгодной, чем строительство нового.

До сих пор в Японии ремонту жилья не уделяли должного внимания, зная, что оно всё равно будет продано, и это вызывает сильное беспокойство у потенциальных покупателей. Домовладельцы же, зная, что ремонт вряд ли повысит стоимость жилья на вторичном рынке, не имели стимулов заниматься уходом за ним.

С недавних пор наметилась тенденция к сохранению записей о ремонтах, исходя из которых определяется цена жилья, и на государственном уровне создаётся такая система. С 2000-х годов предпринимаются меры по повышению качества новых, строящихся домов, и всё больше становится домов, соответствующих этим высоким стандартам.

Чтобы создать финансовый стимул для покупки жилья на вторичном рынке, можно предложить систему более выгодных налоговых льгот при покупке не нового, а подержанного жилья, и ввести на государственном уровне субсидирование ремонта жилья, которое уже предпринимают некоторые местные органы власти.

Перспективные задачи городского строительства Японии

Кроме всего вышеперечисленного, пустующие дома можно использовать как муниципальное жильё. До сих пор, чтобы помочь с жильём малообеспеченным людям, местные власти строили муниципальные жилые дома. Многие такие дома были построены в период быстрого экономического роста, они ветшают, а строить новые не позволяют экономические проблемы. Одним из вариантов решения проблемы могут быть субсидии для малоимущих на оплату жилья, если они переселяются в пустующие дома.

Однако же, даже при развитии повторного использования пустующих домов, в условиях значительного сокращения населения Японии трудно будет предотвратить увеличение количества таких домов. Сейчас перед Японией стоит важная задача — сделать беспорядочно разраставшиеся в период быстрого экономического роста города более компактными. Решать проблему пустующих домов следует в связи с этой задачей городского строительства, включая инициативы по вторичному использованию пустующего жилья в общую программу создания таких компактных городских зон.

(Оригинал статьи написан на японском языке 8 сентября 2014 г. и опубликован 24 сентября)